房屋二胎、房屋三胎與土地貸款｜持分土地、農地、未保存登記皆可評估

房屋二胎、房屋三胎與土地貸款｜持分土地、農地、未保存登記皆可評估

名下有房屋或土地，卻因為已經有銀行房貸、房屋二胎、融資貸款，或是不動產屬於持分土地、農地、未儲存登記建物等特殊條件，導致銀行貸款不容易申請嗎？

針對不同不動產及資金需求，可評估房屋二胎、房屋三胎、土地貸款、土地二胎、持分土地貸款、農地貸款、民間房屋貸款及未儲存登記貸款等不同方案。

主要依照不動產價值、所在地、前順位貸款餘額、持分比例及剩餘價值進行綜合評估。即使銀行房貸尚未繳清，只要房屋或土地仍具有可利用價值，也可以先了解是否還有資金空間。

房屋二胎是什麼？有房貸還能再借嗎？

房屋二胎是指名下房屋已經設定第一順位抵押貸款，再利用房屋剩餘價值申請第二順位抵押貸款。

例如房屋目前仍有銀行房貸，但臨時需要資金，如果房屋市值扣除原有房貸後仍有足夠空間，就可以進一步評估房屋二胎。

房屋二胎常見評估項目包括：

房屋市值｜第一胎剩餘本金｜房屋所在地｜屋況｜申請額度｜還款能力

因此，「房貸還沒繳完」不代表完全不能再貸款，重點在於房屋目前還有多少可利用價值。

房屋三胎是什麼？已經有二胎還能再貸嗎？

如果房屋目前已經有第一順位及第二順位貸款，再以剩餘的不動產價值申請第三順位抵押貸款，一般稱為房屋三胎。

房屋三胎的順位較後，因此審核時通常會更加重視：

• 房屋目前市場價值

• 第一胎剩餘貸款

• 第二胎剩餘貸款

• 不動產剩餘價值

• 房屋所在地及流通性

• 申請人的還款能力

已經有房屋二胎，也不代表一定無法再申請房屋三胎。

可以先提供房屋資料及前順位貸款餘額，評估目前是否仍有可貸空間。

土地貸款｜有土地也能靈活運用資產價值

除了房屋之外，名下土地也可以評估土地貸款。

土地貸款通常會依照土地所在地、使用分區、公告現值、市場價值、臨路條件、面積、持分狀況及目前是否已有抵押設定進行評估。

常見可以先評估的土地類型包括：

一般建地｜農地｜持分土地｜林業用地｜山坡地｜養殖用地｜其他特殊土地

不同土地條件差異較大，因此實際額度需要依個案資料進行評估。

土地二胎｜原本土地有貸款還能再貸嗎？

如果土地目前已經有第一順位貸款，但仍具有剩餘價值，可以進一步評估土地二胎。

土地二胎的概念與房屋二胎相似，主要利用原有土地扣除前順位貸款後的剩餘價值，再進行第二順位貸款評估。

是否能申請土地二胎，通常會考量：

土地價值｜第一順位貸款餘額｜土地使用分區｜土地位置｜持分比例｜市場流通性

因此，即使土地目前已有銀行或其他貸款，也可以先確認是否還有二胎貸款空間。

持分土地貸款｜持分比例低也可以先評估

土地不是自己百分之百持有，也能申請貸款嗎？

持分土地貸款主要針對多人共同持有的不動產進行評估。

例如兄弟姐妹共同繼承土地、家族共有土地，或本人只持有部分土地產權，都屬於常見的持分情況。

即使持分比例較低，例如僅持有部分比例，也可以先提供資料進行評估。

持分土地貸款主要會考量：

持分比例｜土地總價值｜個人持有價值｜土地所在地｜使用分區｜臨路條件｜目前設定狀況

由於持分土地的產權結構較特殊，銀行承作條件通常較嚴格，因此部分案件會進一步了解民間持分土地貸款方案。

農地貸款｜農地、林地、山坡地也可先詢問

名下只有農地，也可以申請貸款嗎？

農地貸款主要以農業用地本身的條件及價值進行評估。

除了常見農地之外，部分特殊土地也可以先詢問，例如：

農業用地｜林業用地｜山坡地｜養殖用地｜原住民保留地等特殊土地

農地貸款實際可貸額度，通常會受到土地位置、面積、使用分區、公告現值、臨路狀況、持分比例及相關法規限制影響。

因此不同農地即使坪數相同，實際評估結果仍可能有很大的差異。

民間房屋貸款｜銀行貸款不順利的另一種評估方式

當銀行房貸或信用貸款因為條件限制無法順利取得資金時，部分申請人會進一步了解民間房屋貸款。

民間房屋貸款與銀行貸款的審核方式並不完全相同，通常會更加著重房屋本身的價值、前順位貸款及剩餘價值。

例如：

銀行房貸額度不足｜已有銀行房貸｜需要房屋二胎｜已有二胎需要三胎｜短期資金週轉｜需要代償其他民間貸款

都可以先提供房屋相關資料進行評估。

需要注意的是，民間房屋貸款的利率及費用通常與銀行貸款不同，申辦前應完整確認借款本金、年利率、還款方式、相關費用及總還款成本。

未儲存登記貸款｜沒有建物權狀可以貸款嗎？

部分早期興建的房屋可能只有土地所有權，但建物並沒有辦理儲存登記。

這類房屋一般稱為未儲存登記建物。

由於沒有一般完整的建物所有權狀，銀行貸款的承作難度通常較高，因此部分案件會尋找未儲存登記貸款。

未儲存登記貸款可依：

土地產權｜建物現況｜房屋使用狀況｜所在地｜相關稅籍資料｜其他權利證明

進行個案評估。

是否能承作以及實際可貸額度，仍需依不動產實際狀況判斷。

房屋、土地貸款方案特色

針對不同房屋與土地條件，可提供多元的不動產貸款評估方式：

房屋二胎、三胎可評估

已有第一胎或第二胎貸款，可依房屋剩餘價值進一步評估。

土地二胎可評估

土地原本已有貸款，也可依剩餘價值評估第二順位貸款。

持分土地可評估

土地並非完整持有，甚至持分比例較低，也可以先提供資料確認。

農地與特殊土地可評估

農地、林業用地、山坡地、養殖用地等，可依個案條件進行評估。

未儲存登記建物可評估

沒有一般建物儲存登記，可依土地及建物實際條件進一步確認。

可評估民間貸款代償

目前已有其他民間房屋貸款或土地貸款，可比較新舊方案後評估是否適合代償。

還款方式彈性

依實際覈準方案，可評估只繳利息或本利攤還等不同還款方式。

房屋二胎、土地貸款最高額度多少？

本方案目前最高可評估500萬元以內。

不論是房屋二胎、房屋三胎或土地貸款，實際額度都不是固定數位。

主要會依照：

房屋土地市值｜前順位貸款餘額｜剩餘價值｜持分比例｜不動產所在地｜土地使用分區｜個案條件

進行綜合評估。

例如同樣需要100萬元資金，兩間房屋即使坪數相同，也可能因所在地、屋齡、市值及原有貸款餘額不同，而有不同的評估結果。

實際覈準額度仍以個案審核結果為準。

房屋二胎、三胎與民間房屋貸款利率

不同貸款順位及不動產條件，實際利率會有所差異。

一般正常案件／第一順位

參考年利率：

15.6%～18%

約相當於月利率：

1.3%～1.5%

持分、房屋二胎、房屋三胎、未儲存登記案件

參考年利率：

18%～21.6%

約相當於月利率：

1.5%～1.8%

實際貸款利率仍須依不動產價值、順位、持分比例、案件條件及正式審核結果決定。

申請民間房屋貸款或土地貸款時，不建議只比較「月息」，應同時確認年利率、借款本金、還款期間、相關費用及總還款金額。

房屋土地貸款服務地區

目前方案服務範圍包含：

台灣本島｜台東｜澎湖

不同地區、不動產類型、土地使用分區及個案條件可能影響是否承作及實際額度。

建議先提供房屋或土地所在地進行初步評估。

房屋土地貸款申請流程

STEP 1｜提供基本資料

提供房屋或土地所在地、目前貸款狀況及預計資金需求。

STEP 2｜不動產初步評估

評估房屋土地價值、前順位貸款、持分比例及相關條件。

STEP 3｜確認貸款額度

依不動產剩餘價值評估可能的貸款額度。

STEP 4｜確認利率與還款方式

了解利率、期數、還款方式及相關費用。

STEP 5｜簽訂正式契約

確認完整借款條件及雙方權利義務後簽約。

STEP 6｜完成相關程序及撥款

依個案完成設定及相關程序後，依約定方式撥款。

房屋二胎、土地貸款常見問題 FAQ

Q1：房屋已經有銀行房貸，可以辦房屋二胎嗎？

可以先評估。只要房屋目前仍具有足夠的剩餘價值，就可以進一步了解房屋二胎方案。

Q2：已經有房屋二胎，可以再申請房屋三胎嗎？

可以先評估。需要確認房屋市值、第一胎與第二胎貸款餘額，以及目前剩餘價值。

Q3：土地已經有貸款，可以申請土地二胎嗎？

可以先提供土地資料及第一順位貸款餘額，評估是否仍具有土地二胎空間。

Q4：持分很少，可以辦持分土地貸款嗎？

持分比例較低仍可先詢問。實際額度會依持分比例、土地價值、位置及產權條件進行評估。

Q5：農地可以申請農地貸款嗎？

可以先評估。農地、林業用地、山坡地及養殖用地等特殊土地，會依土地實際條件個案審核。

Q6：未儲存登記建物可以貸款嗎？

可以先提供土地及建物相關資料評估。是否承作與實際額度仍依個案條件決定。

Q7：民間房屋貸款可以代償原本貸款嗎？

部分案件可以評估代償，但應先比較原貸款與新方案的本金、利率、費用及總還款成本。

Q8：房屋土地貸款最高可以申請多少？

目前方案最高可評估500萬元以內，實際覈準額度依不動產價值、前順位貸款及個案條件而定。

房屋二胎、房屋三胎、土地貸款｜特殊不動產也可先評估

如果目前有以下資金需求：

房屋二胎｜房屋三胎｜土地貸款｜土地二胎｜持分土地貸款｜農地貸款｜民間房屋貸款｜未儲存登記貸款

都可以先整理房屋或土地相關資料，了解自己的不動產是否仍具有可利用的貸款空間。

申請前先確認：

可貸額度｜年利率｜還款方式｜貸款期數｜相關費用｜總還款成本

再依自己的資金需求及還款能力選擇適合的方案。

有房、有地不代表一定要出售資產，先評估不動產剩餘價值，了解是否有適合的資金週轉方式。

※實際承作資格、貸款額度、利率、費用、還款方式、設定及撥款時間，均依個別案件審核及正式契約內容為準。